（转自：昆仑侠）配资炒股官网官网
一、公司简介
1、公司历史沿革
新城控股集团创立于1993年，总部位于江苏常州，经过30余年的发展，已成为住宅地产和商业地产双轮驱动的综合性房地产企业。没有文旅地产，长租公寓等业务，还算比较专注。
1993年：新城控股在常州创立，开始房地产开发业务。
2001年：新城地产(900950.SH)在B股上市
2009年：集团迁至上海。
2012年：香港挂牌上市：新城发展(股票代码：01030)
2015年：新城控股(601155.SH)吸收合并新城地产 B 股，在A股上市。
2018年：销售额达2204.3亿元，进入行业前十
2019年：销售额达2747.8亿元，创历史新高。
2019年：创始人王振华因个人事件涉案，其子王晓松接任董事长。
2021年：采取战略收缩，下半年停止住宅项目拿地，进入缩表阶段，同时坚持吾悦广场建设。
2024年：商业运营总收入首次超百亿，累计布局201座吾悦广场，已开业174家。创始人王振华出狱。
2025 年 Q1：商业运营板块毛利超过住宅开发，未来有望成为主营业务。
2、股权结构分析
王振华通过"A+H"架构控制三家上市公司：
新城发展(01030.HK)：2012年在港上市，为集团控股平台，持有新城控股67.2%股份。
新城控股(601155.SH)：2015年A股上市，主营住宅开发和商业地产
新城悦服务(01755.HK)：物业服务平台，和新城控股无直接股权关系。
实际控制人：王振华
控股股东：富域发展集团有限公司（持股60.97%）和常州德润咨询管理有限公司（持股6.10%）。
王振华持有新城发展(01030.HK)63.33%股权→新城发展通过香港创拓持有富域发展和常州德润100%股权→富域发展和常州德润合计持有新城控股67.2%股份。
家族成员持股：王振华妻子陈静持有新城发展1.43%股权；王振华之子王晓松持有新城控股0.02%股权。
二、新城投资分析思路概述
新城控股目前0.46PB，新城发展 0.27PB的估值市场是按照破产定价的，所以只要短期内资金链不要断裂，未来3-5年卖完手里的大部分住宅存货，然后就成功上岸，转型成商业地产收租股了。
所以当下时点净利润赚不赚钱都不重要，最重要的是现金流不要断裂。
那么现金流的几个主要来源是什么呢？先说收入端，主要是卖房收入，购物中心租金收入、银行贷款以及定向增发和发行Rits。
一般的房企主要都是依靠卖房收入和银行贷款，其中购物中心租金收入是新城能较其它地产商较早上岸的核心原因之一。
现金流的支出端主要是保交楼的建安支出、吾悦广场的建设支出、买地支出（新城自 2021年下半年就停止买地）、员工工资和税款等日常运营支出、以及偿还贷款本金和利息支出。
所以我们也主要从这几个方面入手看看新城目前的情况如何，先看一下新城的核心投资资产吾悦广场。
三、新城的商业地产商业模式
过去几年，在惨烈的房地产局面下没有出险的上市房地产企业基本可以分为两类，一类是有个好爸爸，典型如保利，万科，中海这类央国企；而民营房地产没有暴雷的典型就是龙湖和新城。龙湖和新城的共同点都是住宅+商业地产双轮驱动，商业地产现金流给住宅输血。
2024年，新城控股商业运营板块毛利84.40亿元，占公司总毛利近50%，2025 年毛利占比会更高，是看懂新城的核心，下面主要讲一下新城商业板块的商业模式：勾地模式。
勾地模式起源于香港，后来在大陆演化成定向出让，开发商通过与政府协商，承诺贡献，以较低价格获取土地。
国内购物中心建设大部分都采用勾地模式，其中最典型的就是万达，通过勾地模式在全国开设了超过 500 家万达广场。
新城控股的吾悦广场也是利用这种模式，通过建设商业综合体来低价拿地，再通过住宅销售反哺商业运营，形成“以售养租”的闭环。
2012 年是新城控股的商业地产元年，第一家吾悦广场江苏常州武进吾悦广场2012 年开业，经过 10 多年发展，截止 2024 年底已经开业 173 座吾悦广场，其中自有 148 座，轻资产 25 座。数量仅次于万达，商业模式也是对标万达。
万达通过分析城市发展规划，选择人口密集、消费潜力较大的二三四线城市或强郊区域，提出商业综合体方案（如8-10万㎡购物中心+配套住宅），契合政府填补商业空白的需求。
新城控股的吾悦广场则是在布局三四线城市的基础上进一步下沉到了五线城市，所以调侃吾悦广场的地名就是学习中国地理知识。
一个典型的吾悦广场总建面50万平米，其中住宅公寓商铺等可售部分约40万平米，自持购物中心10万平米。
一个吾悦广场购物中心的平均建设成本在7亿左右。周围配套的可售物业（住宅、商街）能产生 5 亿元左右的利润，覆盖购物中心80%左右的成本。相当于整个地块打通来看，只需要沉淀2亿资金。新城内部称之为现金流滚资产的模型。
也就是说实际上新城只花了2个亿就拥有了一座自有的吾悦广场，如果住宅卖得更好一些，2个亿也不用花了，直接白得一个吾悦广场，或者说赚的钱都沉淀到了吾悦广场。
1200 亿的吾悦广场资产其实靠的是之前住宅开发业务上行的行业周期滚起来的。但现在因为开发业务基本上不会有机会再去三四线，靠这样子的模型拿商业，所以最终的结果就是大家现在看三四线基本没有新的竞争对手进去，对吾悦来讲就是竞争格局非常稳定，而且压力比较小。
传统的住宅开发企业的一个项目赚的钱，会加杠杆后再去买地皮，建楼，最后销售拿到钱，周而复始，雪球越滚越大，杠杆越来越高，值得有一天杠杆断裂，则一把亏光，这就是恒大，碧桂园这些企业近些年上演的故事。
而新城，龙湖这类住宅+商业两轮驱动的企业，住宅赚的钱被动沉淀到了购物中心里，所以杠杆天然较低，并且还有稳定的现金流租金收入，还可以抵押贷款。相较住宅和土地，银行更愿意接受购物中心的抵押。
四、购物中心竞争格局
国内购物中心可以根据城市能级和市场定位进行大致划分：
高端市场，一二线城市：恒隆，SKP，太古，新鸿基等
中端市场，一二线城市：华润，万科、龙湖
中低端市场，二三四线：万达广场（超 500 座，排名第一）
中低端市场，三四五线：新城（吾悦广场，174 座排名第二）
市场普遍认为三四线购物中心消费力和投资价值不如一二线。2024 年和 2025 年一季度，三四线社零数据表现明显优于一二线城市。
新城的吾悦广场三线及以下占比 60%以上。吾悦广场在三四五线城市主要的竞争对手都是当地一些低端的百货商店和超市，以及路边店等，和万达广场直接发生竞争的门店不超过 20% 家。
而由于目前的人口趋势和房价走势，未来三四五线的住宅需求是逐渐萎缩的，所以勾地这种以售养租的财务模型未来在三四五线城市已经走不通了，而单独建一个购物中心则大概率会长期亏损。
而吾悦广场在三四五城市的跑马圈地已经基本结束，中低线城市生态位已相对稳定，吾悦具备先发优势，具备挑战公司项目实力的新进对手较少，商业业务基本盘稳定，有增长预期，可以看成一个消费 ETF。
五、吾悦广场稳健经营
2019-2024年租金收入：从41.08亿元增长至128.08亿元，年复合增长率达21.1%。
区域贡献：江苏（43座）、浙江（18座）为租金主力，2024年分别贡献33.36亿元（26%）、15.07亿元（11.77%）。
2019-2024年出租率：维持在97%以上，处行业高位（华润97%、龙湖95%）。显示运营能力较强。
2024 年商管含税租管费128亿，同比13%，同店增长4%
2025 年前四个月租金累计同比增长 12.66%，其中同店租金增长6% 左右（坪效增长5.68%），出租面积增长贡献6.6%的增长。
这个数据在行业表现非常好，有几个原因：
第一是社零数据确实三四线比一二线好，平均下来三四线社零增速5个点左右，二线城市是平的，一线城市是负的。
第二是对于吾悦广场来讲，相当于一个消费的ETF，只有经营好的品牌才会留下来，经营不好主动或被动淘汰了，所以不断在淘汰换新，留下来的都是好品牌。
第三就是前面讲的三四线的商业竞争格局较好，三四线现在基本上没有新开的商业了，新城以前在15-20年间快速布局了这么多商业，得益于那波三四线棚改货币化，包括三四线住宅开发市场的提升。
2025 年商业租金收入公司指标是140 亿元，同比增长 9.3%。目前来看，三四线到今年3月份，整体的数据比一线城市还是强很多。所以对于全年吾悦广场的收入也还是比较有保障的。
目前吾悦广场共储备200座，开业174座，剩下26座。2025年计划开业 5 座，已经度过建设高峰。
随着购物中心Rits模式的打通，未来更多依靠自持购物中心的自然增长和轻资产代运营购物中心，目前运营25家。今年轻资产目标是再拓展10座。
六、 缩表成效显著，资产负债结构持续改善
通过下图让我们看一下新城控股2023 年底，2024 年底以及 2025 年一季度末以来资产负债表的变化。
1、类现金资产从2023年的191.2 亿下降到2024 年的103.8 亿，再下降到2025 年一季度末的90.6亿。
对应的有息负债方面，短期借款从 2023 年的 13 亿下降到 3.7 亿；一年内到期的长期借款和债券从 2023 年的 193 亿下降到 2024 年的 120.8 亿，再到 2025 年一季度的 116.2 亿。
短期债务在持续减少，但截止 2025 年一季度末，一年以内到期的债务金额116.2 亿元依然要大于账面现金 90.6 亿元（还有部分资金被限制使用），这也是过去连续两年财报被出具有强调事项审计报告的原因。当然这其中大部分债务都是抵押贷，到期后会进行续贷。
长期借款则从 2023 年的235亿上升到2024 年底的 317.6亿。
有息负债合计从 2023 年底的 569 亿元下降到 2024 年底的 541 亿元，再到 2025 年一季度末的 535.5 亿元。
一年多时间公司有息负债总额小幅下降 30 亿元，同时将短期借款置换成长期借款。负债结构在持续优化。但公司短期债务还是有比较大的压力，后面会讲到偿债的安排。
2、经营性资产方面，存货从2023年的1425亿大幅下降到2024年的970亿，再下降到2025 年一季度末的926亿。反映出新城在不新拿地的情况下持续去化，未来可卖的货值在持续减少。
3、负债端对应的合同负债从2023年的1425亿大幅下降到2024年的553亿，再下降到2025 年一季度末的526亿，说明保交楼工作基本完成了。
4、公司应收账款主要就是供应商的工程款， 从 2023 年底的466.7亿下降到2024 年底452.7亿，小幅减少 14 亿元。2025 年一季度末应付账款余额 420.4 亿，相较 2025年初下降了 32 亿元。
2024年公司主要是在保交楼以及降有息负债，2025年工作重点之一是在还供应商的应收账款，按照每季度减少 30 亿测算，全年能降低 120 亿元左右，2025 年末应收账款有望下降到 300-350 亿的区间。
5、公司其它应收款从 2023 年底的 367 亿下降到 2025 年一季度末的 309 亿，同时其它应付款从 2023 年底的380亿下降到 2025 年一季度末的362亿，这主要反映了一些并表的合作开发项目的往来款交易， 两者体量相当，也都在逐渐下降，说明项目在逐渐结转。
6、其它流动资产、其它流动负债，递延所得税资产/负债主要都是各种税款，伴随结算规模的大幅下降，金额也在大幅下降。
7、长期股权投资从 2023 年底的241亿下降到 2025 年一季度末的205亿， 这反映的是未并表的一些合作开发项目（包括明股实债）的逐步结转
8、公司最核心的资产吾悦广场是放在投资性房地产科目，公允价值从 2023 年底的1195亿小幅增加到 2025 年一季度末的1214亿。
拉长视角看，从 2021 年末至 2025 年一季度末，公司负债下降50%至2176 亿，少数股东权益下降48%至196亿，而归母公司权益增加3%至 612亿元，缩表成效显著，并没有出现恒大，碧桂园等企业的出险以及万科等公司在缩表过程中出现的巨额经营亏损。
总体而言，过去几年新城控股的资产质量和负债情况在“缩表去杠杆”的大战略下在持续好转，负债和少数股东权益大幅下降，归母净资产在小幅增加，资产质量在持续提高，未来一两年有望成功完成缩表，进入正常经营周期。
七、现金流短期仍然紧张
相较资产端的结构调整向好，新城短期的现金流还是很紧张的。现金流的收入主要是住宅开发收入和吾悦租金收入，以及发债和政府收储，而资金支出主要是还公开债和经营贷短期换长期降低利率，建安支出、降低应付工程款，管理费用和税费支出，确保现金流不要断。
1.2025年销售预计 200-250 亿
2024年，新城控股实现合同销售金额约401.71亿元。根据管理层的表述，2025年推货分2块，一块是400亿左右，去年滚存过来，另一块新推100亿，全年500亿左右的可售货值。
按照2024年50%左右的去化率，2025年销售额预计200-250亿区间，对应月销 16-21亿。看市场情况，市场差一点可能区间下限，好一点就区间上。
从 2025 年前 4 个月的销售情况看，除了 1 月份没有工抵房以及去年 12 月份可能透支部分销售外，2-5月份的销售额都在16-21 亿的预期区间。 刚公布的2025 年 5月份新城销售额为19.73 亿，比中指研究院的预测得19.6亿元略高一丢丢。
2.2025 年住开现金流估计还是无法打平
2024年新城经营性现金流是正15个亿，其中商管128个亿的收入，扣税的话就120个亿，根据近期管理层的表述，去年商管对应的净现金流有60多个亿。可以算出来开发住宅去年经营现金流净额-50亿左右。
2024 年400亿销售权益比例按照75%计算，大概300亿左右的现金回流，流出建安权益200亿，税费、管理费，利息支出都是小几十亿。单独看开发业务有现金流缺口，靠商管业务输血，总体经营现金流为正。
2024 年竣工1500多万方，今年计划竣工550万方，根据管理层的表述，去年会有一部分去年竣工转到今年年初结算，所以对应得建安支出可以大致认为是去年的一半（100亿）。
那建安到底支出多少，就是根据每个月的销售情况来决定。如果这个月销售的好的话，那建安可能就多付一些。如果销售的不好，那建安就少付一些。因为建安它不是一个刚性兑付的东西，是可以去稍微拖一拖的。
今年按照下限的200亿销售额，权益比例75%计算，那只有150亿现金回流。流出建安也是减半100亿。税费，管理费各小几十亿。住开现金流可能还是像去年有小几十亿的缺口，由商管那边现金流补齐，商管60多亿（好的话应该上70 亿），保持经营现金流微正，整体上 2025 年现金流还是比较紧张的，但也能保证为正。
3.收储情况略超预期
政府的存量房和土储的收储略超预期，我原本觉得今年收储主要是紧着城投和地方国企开发商的，轮不到民企。但按管理层最新表述，目前新城已经成功收储大概几个亿（之前有朋友@长安书童 挖出云南昆明那边土地收储2个亿，打八折），正在沟通的还有十几二十个亿，看来还是能跟着喝点汤的。
另外，目前看地方收储给企业支付的资金要求留在当地，用于保交付或者保开业，或者以后的税收抵扣，帮助肯定是有的，因为本身这些资金未来也是需要支出的，感觉还行吧，相当于购物后三四年退货，要求不能太多。
4.中期票据和美元债
除了吾悦广场的经营抵押贷外，新城最近两年还成功拿到了中债增担保的中期票据，利率只有3-4%，2025 年又完成了150 亿元额度的注册，可能每一期按照往年的规模来讲，可能预期在15到20个亿左右。
另外随着今年和明年最后 3 笔美元债到期，公司目前还在积极沟通美元债的续发事宜，如果利率不是太高的可能会继续发行美元债。
如果连目前10%的美元债公司也愿意借的话，说明公司短期现金流确实是非常紧张的。由于美元债是信用债不用抵押，所以公司也愿意高价准备些资金，以备不时之需。
5.有息负债拆分
新城这几年一直在做的事情，就是持续把信用类融资置换为抵押类融资。抵押类融资里面大部分还是以吾悦广场为抵押的融资，2024年底一共541亿的有息负债。
这里面信用类融资只剩下美元债，今年合计6亿美金加明年4亿美金，折人民币70多亿。
抵押类融资分成两块：
第一块是开发贷，到2024年底只有39亿。
第二块是以吾悦广场为抵押的融资，这里面包括抵押给中债登发的中票，还有经营性物业贷，合计440个亿左右。
6.偿债安排
今年到期债务偿债安排，境内的公开市场融资主要都是带抵押的，是会通过借新还旧的方式去续上，主要需要去偿还的是两笔美元债：一笔是七月份新城发展要到期的3亿美金境外债，还有十月份新城控股这边的3亿美金，一共6亿美金，50亿人民币。
偿债能力，一块是用中债增那边注册的中票去置换，大致 15-20 亿的样子。
然后第二块，就是持续的去做经营性物业贷的抵押类融资。
第一，盘活还没有抵押的吾悦广场。截止到去年底，账面的投资性房地产1200多亿，已抵押的1000亿出头，还剩180-190亿没抵押。假设按照40%的抵押率，还有70亿的融资空间。
第二，存量已抵押的提升抵押率。去年有经营性借贷的新政出来，提到抵押率上限是可以做到70%，但对企业来讲，一下子没有办法提那么高。
去年新增的这个经营性物业贷，它的抵押率平均是50%左右。在前年及以前的平均下来只有39%，去年做的提升了十个点的抵押率。
目前存量的抵押类融资平均的抵押率是43%。假设后续能都提到50%的话，相当于从现在430-440个亿左右的抵押类融资，可以提升到500个亿左右，这个中间可能会有60到70个亿左右的空间可以释放。
所以主要是基于这两块去做一些新增的融资动作，来保障美元债的到期偿还，今年一季度财报显示一季度筹资 23 亿元的借款。同时经营性现金流主要是靠商管那边去做一些补充。
7、利息支出
第一块，主要靠吾悦广场抵押，存量和未抵押，这是确定性比较高的。
第二，商管那边稍微贡献一点现金流，商管60多亿，覆盖掉开发那边-50的现金流，多出来可能十几亿。
第三，美元债可以新发也会考虑。今年核心是保美元债的到期兑付，其次是工程款的支付。
8.减值计提充分
新城过去5年（2020年到2024年）累计的减值已经计提了230亿左右（存货跌价 196 亿），目前账面上存货跌价准备余额还有116亿，对应去年底970亿存货，10.6%比例，计提在同业里是比较充分的新城控股通过超前计提（尤其2021-2023年） 大幅出清存货跌价风险，为后续利润修复留出空间。
管理层也表示，如果按照今年一季度的房价走势，今年是不会再进行存货减值了，但是由于 4 月份全国房价再次出现下滑，管理层最先表态要等到年底再来评估是否需要减值。但我个人估计就算今年还要减值，金额应该也不大了。
并且从这几年开发业务结算毛利率层面来看，基本上都是11%-15%的开发业务结算毛利率。能稳住这个毛利率其实是代表之前的减值比较充裕了。如果之前减值不充裕或者没减值的话，这个毛利率会大幅下降。
比如龙湖地产最近几年几乎没有进行多少存货减值，所以其结算毛利率从2020年的26.5%持续下滑到 2024 年的 6.1%，除了房产售价下降外，主要就是受到高地价项目结转影响。
八、核心投资逻辑
1、我对新城的定义是困境反转股。目前市场极低的估值0.2PB是按照破产预期定价的，只要新城再坚持两年资金链不堡垒，住宅库存逐渐出清，就能转型成为购物中心运营商，实现困境反转，那么就是几倍股的投资机会。
2、新城住宅业务销售主要依赖于国内房地产大环境的止跌企稳，可能还需要半年，一年，两年，我也不知道，其实也不用那么准确的知道。
3、老百姓对改善住房的需求是一直存在的，目前新房销售和开工面积都从高点大幅下滑过半，供给端现在土拍已经严格控制卖地，央国企也不怎么拿地了，这意味着未来几年等到市场库存消耗光，可能会出现无货可卖的情况，房价止跌企稳，慢慢修复是大概率事件。
4、市场上对于吾悦广场这种购物中心的合理估值是 10-15PE，2026 年大概率能做到 150亿租金收入，50亿净利润，即合理估值 500-750亿，保守按照 500 亿估值计算，目前新城控股300 亿市值意味着市场给住宅开发业务给了-200 亿的估值。
5、实际情况是新城住宅开发在逐步减少亏损，预计2026年住宅做到盈亏平衡或者小幅盈利，其实2025年就有望实现盈亏平衡。
6、届时，住宅业务估值保守按零计算，吾悦广场50亿净利润，给 10PE合理估值是 500亿市值，0.7-0.8PB，以上是新城控股的情况。
港股新城发展持有约 70% 的A 股新城控股权益，2026 年合理估值500 亿估值*0.7/0.92 汇率=380 亿港元，港股控股公司估值打8折，合理估值 380*0.8=304亿港元。目前大致130 亿港币市值，对应现在价格有 1.5 倍的上升潜力，赔率不错。
7、股价催化剂：未来几年房地产行业政策边际向好，融资支持政策，存量房和土储收储，REIT发行加速等。
8、可能的风险：国内房地产持续下行导致去化困难，资产链发生流动性风险、吾悦广场运营不佳。（完）
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